Przegląd budowlany dachu to obowiązkowa kontrola stanu technicznego pokrycia i elementów dachu przeprowadzana przez właściciela obiektu budowlanego. Przepis art. 62 Prawa budowlanego Dz.U. 2020 poz. 1333 z późniejszymi zmianami nakłada na właścicieli obiektu i zarządców obowiązek regularnego badania stanu dachu, jego pokrycia, obróbek blacharskich i odwodnienia. Przegląd budowlany dachu stanowi część szerszej kontroli stanu technicznego całego budynku i wymaga sporządzenia protokołu, który trafia do książki obiektu budowlanego. Brak przeprowadzenia przeglądu grozi karami administracyjnymi od PINB – Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Co to jest obowiązkowy przegląd budowlany dachu według Prawa budowlanego?
Obowiązkowy przegląd budowlany dachu to okresowa kontrola stanu technicznego pokrycia dachu, więźby, drenażu i wszystkich elementów związanych z dachową częścią budynku, której przedmiotem jest wykrycie uszkodzeń, ubytków i zagrożeń bezpieczeństwa użytkowników. Art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego stanowi podstawę prawną tego obowiązku dla wszystkich obiektów budowlanych wymagających przeprowadzenia przeglądu. Przegląd budowlany dachu musi być dokumentowany w protokole z przeglądu, który właściciel obiektu budowlanego przechowuje w książce obiektu budowlanego. Kontrola stanu technicznego dachu służy zapewnieniu bezpieczeństwa budynku i jego użytkowników, a także szybkiemu wykryciu usterek wymagających naprawy przed rozwojem poważnych uszkodzeń.
Które przepisy art. 62 Prawa budowlanego dotyczą dachu?
Art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego zobowiązuje właściciela obiektu do przeprowadzenia przeglądu budowlanego obejmującego kontrolę stanu technicznego dachu i jego pokrycia w zakresie stanowiącym zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowników. Art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego rozszerza ten obowiązek o ocenę stanu technicznego elementów związanych z dachową częścią budynku, takich jak obróbki blacharskie, rynny, kominy i urządzenia do odprowadzania wody. Prawo budowlane Dz.U. 2020 poz. 1333 z późn. zm. definiuje również częstotliwość i zakres przeglądu – przegląd roczny dla wszystkich budynków i przegląd pięcioletni bardziej szczegółowy, obejmujący głębszą kontrolę stanu technicznego dachu. Przepisy art. 62 Prawa budowlanego odnoszą się do książki obiektu budowlanego, w której właściciel obiektu budowlanego musi ewidencjonować wszystkie przeprowadzone przeglądy budowlane dachu z załączonymi protokołami.
Przegląd roczny a przegląd pięcioletni — czym się różnią?
Kto jest zobowiązany do przeprowadzenia przeglądu dachu?
Przegląd budowlany dachu musi przeprowadzić właściciel obiektu budowlanego lub zarządca – osoba odpowiedzialna za nieruchomość. W przypadku budynków jednorodzinnych właścicielem jest zazwyczaj prywatny właściciel nieruchomości. W przypadku budynków wielorodzinnych lub wspólnot mieszkaniowych obowiązek przeglądu budowlanego dachu spoczywa na zarządzie wspólnoty lub zarządcy wynajętym do administrowania nieruchomością. Prawo budowlane Dz.U. 2020 wymaga, by przegląd budowlany dachu przeprowadzić dla obiektów budowlanych, w szczególności dla budynków jednorodzinnych powyżej 2000 m2 powierzchni użytkowej i wszystkich budynków wielorodzinnych. Właściciel obiektu budowlanego odpowiada za terminowe przeprowadzenie przeglądu, sporządzenie protokołu z przeglądu i przechowywanie dokumentacji w książce obiektu budowlanego.
Kto może przeprowadzić przegląd budowlany dachu — wymagane uprawnienia
Przegląd budowlany dachu może przeprowadzić wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej wydane przez właściwy samorząd zawodowy. Uprawnieni inspektorzy to:
- Osoby z uprawnieniami budowlanymi kategorii A (uprawnienia pełne) w specjalności konstrukcyjno-budowlanej
- Osoby z uprawnieniami budowlanymi kategorii B (uprawnienia ograniczone) w zakresie określonym w uchwale Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego
- Inspektorzy GUNB – Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego prowadzący przeglądy w ramach kontroli urzędowych
- Pracownicy samorządowych inspektoratów nadzoru budowlanego posiadający wymagane kompetencje
- Stan pokrycia dachu (dachówki ceramiczne lub betonowe, papa, blachodachówka) – brak pęknięć, przesunięć, ubytków
- Obróbki blacharskie – kominów, attyk, kalennic, nockości – pod kątem przerwań i korozji
- Rynny i rury spustowe – przybliżone liczenie osadów, sczeków nieprzepuszczających wody
- Odwodnienie dachu – sprawdzenie kierunku spływu wody deszczowej, wyloty spustów
- Uszczelnienia wokół przebić – okna dachowe, wentylacje, śródmurki
- Stan wymiany powietrza z uwzględnieniem ewentualnych zapchań
- Widoczne zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkowników – luźne elementy, znaczne pochylenia pokrycia
- Więźba dachowa – stan drewna, korozja łączników, pęknięcia krokwi – blachodachówka, dachówka ceramiczna i betonu wobec rozwarstwiania
- Izolacja termiczna dachu – kontrola przesunięć, wilgoci, mrozoodporności materiału
- Korozja wszystkich łączników metalowych – gwoździ, śrub, kotw stalowych
- Dokładna kontrola wszystkich obróbek blacharskich – łączenia prętów, wibracje od wiatru
- Estetyka elewacji – wpływ stanu dachu na całą fasadę budynku
- Instalacje na dachu – anteny, kominy, fotowoltaika – gdy sont na dachu
- Szczelność całej powierzchni pokrycia – możliwe przesunięcia, przerwania uszczelnienia
- Dane obiektu budowlanego – adres, numer działki, data budowy, typ budynku
- Dane właściciela obiektu budowlanego lub zarządcy – imię, nazwisko, adres korespondencji
- Imię, nazwisko i numer uprawnień budowlanych osoby przeprowadzającej przegląd
- Data przeprowadzenia przeglądu budowlanego dachu
- Typ przeglądu – roczny lub pięcioletni
- Szczegółowe stwierdzone usterki – opis lokalizacji, rodzaju uszkodzenia, stopnia zagrożenia
- Klasyfikacja stanu technicznego dachu – dobry, zły, zagrożenie bezpieczeństwa
- Zalecenia dotyczące napraw – co naprawić, w jakim terminie, jakiej specjalności wymaga
- Termin następnego obowiązkowego przeglądu budowlanego dachu
- Podpis inspektora i data sporządzenia protokołu
- Uszkodzone lub przesunięte dachówki – nieciągłość pokrycia prowadząca do przecieków w opalizacji deszczu
- Rozszczelnione obróbki kominów – szczeliny między dachem a kominkiem, przez które wsiąka woda
- przeciek przy kominie
- Zatkane lub zdrenażone rynny – nagromadzenie liści i mchu, nieprawidłowy spływ wody deszczowej
- Korozja łączników metalowych – rdzawe śruby i gwoździe słabnące siłę więźby dachowej
- Uszkodzone uszczenienia wokół okien dachowych – przeciek wokół okna dachowego
- Papa dachowa – rozwarstwianie, pęknięcia, utrata elastyczności po 20 latach eksploatacji
- Mech i glony na pokryciu – wskaźnik wilgoci i możliwych przecieków w głębszych warstwach
Nie mogą przeprowadzić przeglądu budowlanego dachu osoby bez uprawnień budowlanych, osoby z uprawnieniami w innej specjalności, oraz osoby pracujące dla rzeczoznawców majątkowych niemających certyfikacji do badania stanu technicznego obiektów budowlanych. Art. 62 ust. 4 i 5 Prawa budowlanego określa wymogi dotyczące osób uprawnionych do przeprowadzenia przeglądu. Członkowie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa – PIIB mogą potwierdzić posiadane uprawnienia w rejestrze zawodowym.
Co obejmuje przegląd roczny dachu — zakres kontroli
Przegląd roczny dachu obejmuje kontrolę widocznych elementów pokrycia i obróbek mających wpływ na szczelność i bezpieczeństwo dachu:
Każdy element kontroli znajduje się w protokole z przeglądu budowlanego dachu i zapisywany jest w książce obiektu budowlanego. Przegląd roczny trwa zazwyczaj 1-2 godziny dla domu jednorodzinnego.
Co obejmuje przegląd pięcioletni dachu — rozszerzony zakres
Przegląd pięcioletni dachu rozszerza zakres o elementy konstrukcyjne i głębokie oceny stanu pokrycia, obejmując analizę zagrożeń długoterminowych dla stanu technicznego budynku:
Przegląd pięcioletni dachu wymaga protokołu szczegółowego z rekomendacjami napraw dla utrzymania stanu technicznego dachu na bezpiecznym poziomie. Usterki wykryte podczas przeglądu pięcioletniego mogą wymagać naprawy lub wymiany fragmentów pokrycia dachu w ciągu roku od kontroli.
Jak wygląda protokół z przeglądu dachu — co musi zawierać?
Protokół z przeglądu budowlanego dachu musi zawierać następujące obowiązkowe elementy w wymienionej kolejności:
Protokół z przeglądu budowlanego dachu musi być przechowywany w książce obiektu budowlanego przez minimum 5 lat. Właściciel obiektu budowlanego ma prawo żądać kopii protokołu od osoby przeprowadzającej przegląd w ciągu 7 dni od przeglądu.
Jakie są kary za brak przeglądu budowlanego dachu?
Brak przeprowadzenia przeglądu budowlanego dachu w wymaganym przez Prawo budowlane terminie pociąga za sobą konkretne kary administracyjne i potencjalnie karne. Art. 91a Prawa budowlanego stanowi, że PINB – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może wymierzyć karę pieniężną do 5000 złotych za nieprzeprowadzenie obowiązkowego przeglądu budowlanego dachu w terminie. Art. 93 Prawa budowlanego pozwala PINB wydać nakaz usunięcia lub rozbiórki obiektu w przypadku stwierdzenia zagrożenia dla bezpieczeństwa na skutek braku kontroli stanu technicznego dachu. WINB – Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego może wydać decyzję o zakazie użytkowania budynku, jeśli przegląd budowlany dachu wykaże poważne uszkodzenia dachu stanowiące zagrożenie dla użytkowników. Odpowiedzialność karna właściciela obiektu budowlanego grozi grzywną lub ograniczeniem wolności do 2 lat w przypadku uporczywego niedostosowania się do nakazów PINB. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – GUNB publikuje corocznie raport z liczby kar wymierzonych właścicielom za brak przeglądu budowlanego dachu.
Czy przegląd po wichurze lub śnieżycy jest obowiązkowy?
Tak, przegląd budowlany dachu po zdarzeniu losowym jest obowiązkowy – art. 62 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego nakazuje przeprowadzenie nadzwyczajnego przeglądu budowlanego dachu po katastrofie naturalnej, wichurze, grądzie, śnieżycy lub zdarzeniu mogącym uszkodzić dach. Obowiązek dotyczy przeglądu przeprowadzonego w ciągu 7 dni od zdarzenia, chyba że PINB wyda pisemny nakaz wcześniejszego przeglądu. Przegląd po wichurze lub śnieżycy nie zastępuje obowiązkowego przeglądu rocznego ani pięcioletniego – przeprowadza się go dodatkowo. Różnica między obowiązkiem ustawowym a zaleceniem polega na tym, że przegląd obowiązkowy może być wymuszony przez PINB poprzez nakaz lub karę, a zalecenie nie podlega egzekucji administracyjnej. Po zdarzeniu losowym właściciel obiektu budowlanego powinien niezwłocznie powiadomić PINB o możliwych uszkodzeniach dachu i wznowić użytkowanie budynku dopiero po uzyskaniu potwierdzenia bezpieczeństwa w protokóle z przeglądu.
Najczęstsze problemy wykrywane podczas przeglądu dachu
Podczas przeglądu budowlanego dachu inspektorzy najczęściej wykrywają następujące usterki stanowiące zagrożenie dla stanu technicznego budynku:
Wykrycie tych usterek podczas przeglądu budowlanego dachu pozwala na szybkie przeprowadzenie naprawa awaryjna przeciekającego dachu zanim dojdzie do poważnych uszkodzeń więźby i izolacji. Właściciel obiektu budowlanego powinien reagować na zalecenia zawarte w protokole z przeglądu w ciągu okresu wskazanego przez inspektora.
Co zrobić po otrzymaniu protokołu z usterkami dachu?
Po otrzymaniu protokołu z przeglądu budowlanego dachu zawierającego stwierdzone usterki właściciel obiektu budowlanego powinien postępować według następujących kroków:
Niewykonanie zaleceń zawartych w protokole z przeglądu budowlanego dachu w wyznaczonym terminie grozi karą PINB do 5000 złotych i potencjalnym nakazem rozbiórki lub zakazem użytkowania budynku.
Redakcja PytajDekarza.pl to zespol specjalistow od dekarstwa i budownictwa. Przygotowujemy praktyczne poradniki o rodzajach dachow, pokryciach, izolacji, orynnowaniu i naprawach – w oparciu o wiedze branzowa i doswiadczenie wykonawcow. Nasze artykuly pomagaja inwestorom i wlascicielom domow podejmowac trafne decyzje dotyczace dachu.